聞き取り・現地調査の進め方

聞き取り調査

物件の状況や権利関係を把握するためには、正しいかどうかは別にして、売却依頼の当事者または不動産の持ち主(と思われる人)への聞き取りから始めることになります。
もちろん聞き取った内容を根拠なく信用することはせず、後から現地調査や公簿調査などによって、裏付け調査をすることが大切です。

本当にあなたの物？

権利の主体とはその人が本当に所有者であるのか、または処分する権原を持っているのかということです。
たとえ不動産登記上の登記名義人であっても、すでに他人に売ってしまっていたり、相続が発生しているなど、真の所有者でないこともあるので注意が必要です。

真の権利者かどうか疑わしい場合は、現在居住しているのは誰か、公租公課は誰が負担しているか、公共料金は誰が払っているかなどを慎重に調査します。
さらに下記の情報を参考に権利者になりすましているおそれがないかも確認しておきましょう。

• 固定資産税・都市計画税納税通知書の支払人
• 住民票と登記記録上の所有者を比べる
• 所有者本人しか持ちえないはずの登記済証・登記識別情報通知を確認
• 実印と印鑑証明書の印影の一致
• 運転免許証や印鑑証明書が偽造でない確認
• 物件や周辺情報の知識の有無

何か隠していないか

売却理由に合理的な理由がない場合には、重大な瑕疵や売主の破産のおそれなど何か重要な問題が潜んでいる場合もあります。
特に欠陥や瑕疵がある場合は価値が下がるのを恐れて隠すケースも多いので、発言に不安がある場合は徹底的に聴取することが重要です。
聴取だけではなく売主とともに告知書を作成しておくと後々のトラブルを避けられます。

現地調査

聞き取り調査にて権利関係や売却理由などをしっかり確認できたら、実際の対象地を訪れて現地調査を行います。

敷地の確認

1. 地形

接道状況など建物の建築の可否や配置などに制限がないかを確認します

2. 地盤

水はけや通気性の程度を調査
造成地の場合は不同沈下などのおそれもあるので、切土や盛土・埋め立ての有無や状況を確認します

3. 隣地との高低差

日照や水はけに影響するので、道路や隣地との高低差についても調査します

4. 日照

日照は生活環境に直結するので、宅地の方位を確認し、隣地の建物や対象地の南側に影響を与える物がないか確認します

5. 境界

隣地との境界をめぐるトラブルが多いので、境界がどこにあるのかを隣地所有者へも立ち合いを求め確認します
境界標がない場合は測量士や土地家屋調査士へ依頼し確認した境界点に境界標を埋設する措置を取り、境界確認書を取り交わします

6. 送電線の有無

敷地上に送電線があると購入を避ける買主もいますし、区分地上権や地役権などのために建築が制限される可能性もあります

7. 地積の確認

公図および地積測量図と現地の地形を見比べて相違がないか、対象地の道路間口・奥行き等をメジャーで計測し、不一致がないかを確認します

なお明らかに公簿上の地積と現況とが異なる場合は、売主の負担により土地を実測し、ズレがある状態で販売活動をするか、実測清算での販売活動を行うべきです

建物の確認

1. 構造

壁・床・柱・梁・屋根・階段などの主要構造部、間取り、床面積などが対象物件と一致しているかを書類と照らし合わせて確認します
未登記物件については建築確認通知書や固定資産評価証明書などで確認し、増改築がなされている場合は床面積の変更の有無についても確認します

2. 建築基準法令への適合性

対象建物が建築基準法令へ適合しているか確認します

3. 建物の欠陥・瑕疵の有無

雨漏りや腐食などの物理的瑕疵や自殺・孤独死などの心理的瑕疵などの有無を確認します

4. 敷地利用権

土地と建物の所有者が異なる場合、土地利用権の有無や種類を調査します
確認方法は聞き取り調査、権利証、売買契約書、賃貸借契約書、固定資産税評価証明書などがあります

5. 占有者の確認

対象物件を売主以外の者が使用している場合、明け渡し時のトラブルを避けるため占有者自身に面会し、氏名や権原の有無、明け渡しの意思などを確認し、承諾書を取っておきます

なおオーナーチェンジの場合は未払い賃料の有無や額、敷金、保証金の額などを確認しておきましょう

6. 未登記の建物

未登記の建物については県税事務所や市町村役場にて固定資産の補充台帳で調査を行い、所有者や地番・種類・構造・床面積・新築年月日を把握します

付帯設備の確認

給湯設備や水回りの設備、照明や建具などの備品や庭木・庭石の有無などの付帯設備は故障や不具合の状況を確認し設備表に記入します
撤去や残置の意向については重要事項説明までには最終意思を固めてもらうようにします

敷地と道路の関係

1. 公道・私道の別

敷地が接している道が私道であれば、利用・処分に制限がある場合があるので、役所調査や聞き取り調査にて公道・私道の別を確認しておきます

2. 幅員

道路の幅員が4m未満の場合はセットバックの必要がありますので、実際にメジャーで測って役所での調査の参考にします

3. 私道に関する事項

敷地が私道に接している場合は、面積や利用制限の有無・負担金・承諾条件等の調査をしておきます

4. そのほか

道路の配置や舗装状況、道路内の都市施設の有無は聞き取り調査や現地調査でしっかり見ておきます

相隣関係の確認

1. 第三者の通行路

敷地内に第三者の通行路がある場合は、通行権・通行地役権などの権利の種類や内容、使用料などの対価がないか確認します

2. 越境物の有無

対象地と隣地との間で互いに越境物がないか確認します

3. 近隣状況の確認

・公共施設やスーパー・コンビニの場所
・交通の便
・高層マンション建設予定の有無
・周辺に影響尾を及ぼす施設の有無
・過去の土地利用状況
・ハザードマップ、液状化マップの確認
・過去の近隣トラブルの有無、状況

生活関連施設の調査

水道やガス・電気などの各供給施設や下水道といった排水施設は快適な生活を送る上では非常に重要な施設ですから、後からトラブルにならないよう的確に調査をしておきましょう！

給水施設の確認

まず給水施設(上水道)ですが、下記の事項を所有者や居住者へ聞き取ったり、対象物件を管轄している水道局で給水分岐管管理図の写しを取得して調査します。

1. 配管設備の有無
2. 公営か私営か
3. 配管所有者
4. 配管が隣地を通過しているかどうか
5. 通過している場合の敷地所有者
6. 埋設されている配管の位置・口径
7. 宅内引き込みの位置・口径
8. 未整備の場合の整備予定

ガス施設の確認

ガス管の確認も水道施設同様、対象物件を管轄するガス会社に確認して下記を調査します。

1. 配管設備の有無
2. 都市ガスかプロパン(LP)か
3. 配管所有者
4. 配管が隣地を通過しているかどうか
5. 通過している場合の敷地所有者
6. 埋設されている配管の位置・口径
7. 宅内引き込みの位置・口径
8. 未整備の場合の整備予定

電気施設の確認項目

1. 供給元の電力会社
2. 使用可能電力

排水施設(下水道)の確認

排水施設(下水道)は下水道局で公共下水道管理台帳図の写しで、公共下水の配管図や埋設されている配管の位置・口径などを調査します。

1. 公共下水・汲み取り・浄化槽の別
2. 雑排水・雨水の排水施設の種類