法令上の制限調査
法令上の制限を調査する意味
不動産は私有財産の中でも公共性が高いので、法令上の様々な規制がなされています。
もしもこの制限を見過ごしたまま取引が完了すると、あとから建物が建てられない！といったトラブルに発展するおそれもあります。
またその物件にどんな法令上の制限があるのかは、重要事項説明の対象ですから、現地調査で判明しない制限は所有者等への聞き取り、役所での照会・図書や図面の閲覧などでしっかり調査し把握しておく必要があります。
都市計画法の調査
開発行為や建設行為の可否・内容等については都市計画法により定められた区域ごとに様々な規制があり、都市計画法に基づく区域・地域地区の指定状況は都市計画図を用いて、内容については法令や役所の窓口にて確認します。
なお建設行為の可否・内容等については土地ごとに違うので、物件が隣同士だったとしても1軒ずつ確認する必要があります。
市街化区域の場合
市街化区域内であれば、建築は原則可能ですが、具体的な建築可能建物は建築基準法にて規制されています。
法令や役所の窓口にて建築できる建物の用途などを確認しておきましょう。
なお開発許可を受けた土地の区域内は各市町村の開発指導要綱や建築協定などで建築できる建物の敷地や位置・構造・用途・形態・デザイン・建築設備が規制されている場合がありますから、開発登記簿閲覧所にて内容の確認と開発許可年月日・番号・検査済み証の有無・検査済証年月日・番号をメモしておきましょう
市街化調整区域の場合
市街化調整区域内では原則として建物の建築はできませんが、例外的に建築が可能な場合もありますので、まずは建築の可否を確認しましょう。
都市計画施設の調査
対象不動産の一部が都市計画道路に掛かっている場合、どの部分にどれだけの面積が都市計画道路に含まれているか市町村役場などで明確に把握しておきましょう。
建築基準法の調査
認定道路
認定道路とは都道府県や市町村が道路法に基づいて認定および維持管理をしている道路で、幅員4m以上の認定道路であれば、原則建築基準法上の道路となります。
位置指定道路
位置指定道路とは建築基準法の要件を満たす私道で、特定行政庁が位置を指定した道路のことです。
幅員が4m以上ある場合は道路位置指定の有無を建築指導課で確認し、図面の写し・位置指定番号・指定年月日を入手します。
なお幅員4m以上で道路位置指定がない場合は、道路の性質を特に入念に調査しましょう。
土地の利用規制に関する調査
接道義務
都市計画区域および準都市計画区域内において建築物の敷地は、原則として幅員が4m以上の道路に2m以上接していなければいけません。
ただし例外がいくつかありますので下記の関連ページから確認してください。
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敷地面積の最低限度の制限
用途地域に関する都市計画で建築物の敷地面積の最低限度が定められた場合は、その最低限度以上でなければいけません。
ただしその最低限度は200㎡を超えてはならず、商業地域など建蔽率が10分の8と定められた区域かつ防火地域内にある耐火建築物であれば、最低限度の制限は受けません。
用途規制
用途地域ではこの地域にどんな建物が建てられるかが具体的に規制されています。
対象物件がどの用途地域に属していて、どんな周辺環境なのかを調査しておきましょう。
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建ぺい率
建ぺい率とは敷地面積に対する建築面積の割合のことで、建築面積とは1階部分の床面積だけでなく、軒やひさし、バルコニーなど中心線より1m以上突き出たときは先端より1m後退した部分までは建築面積に算入されます。
なお建築面積とは原則として外壁または柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積のことです。
容積率
容積率とは敷地面積に対する延べ面積の割合のことで、延べ面積とは各階の床面積の合計のことです。
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斜線制限
斜線制限は道路境界線または隣地境界線からの距離に応じて建築物の高い位置が用途地域別に制限されています。
この斜線制限は道路上空や隣地建物との間に一定の角度をもって空間を確保することが目的です。
日影規制
日影規制は建築物の高さを制限して、周囲の日照を確保することが目的です。
具体的には日影規制は建築される中高層建築物によって1年で最も昼の短い冬至日に一定時間以上の日陰となる部分を、敷地境界線から一定範囲に収めるものです。
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