公簿による調査の進め方

公簿調査の目的

公簿とは法令の規定に基づき、国や地方公共団体が常置する帳簿のことで、本来は土地や建物の現在の状況や権利関係が帳簿に正しく反映しているはずです。
ただし実務では現況と公簿が一致していないことも多いので、安全な取引や顧客への重要説明のために不一致の原因をはっきりさせる目的で公簿等で調査を行います。
公簿での調査で確認することは①当事者②権利関係③物件の事実関係の大きく3つになります。

1. 当事者の確認

当事者が架空・虚偽ではなく実在し、権利や権限を有しているか確認します。

当事者の確認方法

住民票の写し	戸籍事項等証明書
除籍事項証明書	戸籍の附票の写し
後見登記等登記事項証明書	身分証明書
不在籍証明書	不在住証明書
法人の登記簿謄本	納税証明書

2. 権利関係の確認

当事者と物件を結んでいる権利関係についての確認です。
登記名義人と売却依頼人とが同一か、違うならば担保権や処分の制限が登記されていないか確認します。

権利関係の確認方法

不動産登記事項の権利部

固定資産評価証明書

3. 物件の事実関係の確認

物件を取り違えないのはもちろん、架空・虚偽物件と騙されないように物件の所在場所・形状・地籍・床面積などの物理的状況を確認します。

物件の事実関係の確認方法

不動産登記事項の表題部	地図・公図
地積測量図	建物図面

対象不動産の特定・調査手順

1. 対象不動産の管轄登記所を調べる

調べる不動産がどの行政区画にあるかが分かれば、調査に行く管轄の法務局が決まります。

2. ブルーマップで地番を推測する

普段私たちが使用する住所は住居表示であり地番とは異なるので、住居表示→地番への変換が必要です。

3. 推測を基に地図・公図の写しを請求し、地番を確認する

公図は区割りと地番を明らかにするための物なので、面積・距離・角度についてはあまり信頼できないものの、地形・隣地の位置関係・境界の方向などの地形的なものなど境界確定に当たっては重要な書類です。

4. 対象不動産及び隣接地の登記事項要約書を取得し、対象不動産を特定する

公図にはその土地の所有者や面積などが載っていないので、登記事項要約書を取得し、隣接地も含めて調査することで対象地の位置を絞り込むことができます。

5. 登記事項証明書を取得する

上記の公図と登記事項要約書とを照らし合わせて、対象となる土地を特定し、その土地の登記事項証明書を取得します。

対象不動産の特定は
【土地の場合】所在＋地番
【建物の場合】所在地番＋家屋番号
となります。

6. 対象不動産の地積測量図・建物図面の写しを請求する

公図は面積状態の信頼性がありませんが、地積測量図は現地復元力を有する図面であり、所在・地番・方位・隣地地番・境界標・地積及び求積方法が記載事項とされています。

不動産登記記録での調査

不動産登記記録は1筆の土地、1個の建物ごとに、それぞれについて表題部、権利部甲区、権利部乙区の順で編成されています。

1. 表題部

表題部には不動産の所在地や広さなど該当不動産の物理的状況が記録されています。

2. 権利部

権利部には該当不動産についての所有権・地上権・抵当権・賃借権などの権利関係に関する登記がなされています。

なお甲区には所有権に関する事項が、乙区には所有権以外に関する事項が記録されています。

不動産登記記録の見方

不動産登記記録の見方

不動産番号	不動産を識別するために1筆の土地ごとに定められた13桁の番号
所在	行政区画を基準として市・区・郡・町・村および字をもって表示される土地の所在場所
所在(建物)	建物の所在については敷地の｢所在＋地番｣が記載され、○○番地○というように｢地｣が付く
地番	土地の1筆ごとに登記所が定めた番号
家屋番号	建物を特定するために登記所が定めた番号で、原則として敷地の地番と同一の番号が定められる
地目	23種類ある土地の利用状況に着目した区分
地積	1筆の土地の面積のことで、水平投影面積により㎡単位で記録される
原因及びその日付	登記をするに至った原因とその原因が生じた日付
登記の日付	当該登記を登記官が実行した日付
地図番号	14条地図が備えられている時のみ記載され、未整備なら空白となる
整理番号	申請書ごとに設定され、土地・建物を1通ずつ請求した場合は1/2などと記載される
枚数	登記事項証明書の合計枚数とそのページが何枚目かが記載される 1/3ならば3枚中の1ページ目となる
順位番号	各事項欄に登記事項を記録した順番が記載される
末尾	登記事項証明書の末尾には認証文と発行日付が記録される
構造	建物の主だった部分の構成材料、屋根の種類および建物階数が記録される
床面積	各階ごとに壁やそのほかの区画の中心線で囲まれた部分(壁芯面積)の水平投影面積が㎡単位で記録される なお区分所有建物の場合は壁やそのほかの区画の内側線により算出する

不動産登記調査での注意点

不動産登記記録を調査するうえで見逃してはいけない注意点を表題部・権利部に分けて記載します。

1. 表題部

建物について増築部分や附属建物が登記されていないケースが多く、聞き取り調査や現地調査にて正確な内容を売主へ確認します。
未登記の場合は一旦売主名義で登記し、その後に所有権移転登記をするのが安全です。
建て替え後に従前の建物の登記が残っている場合は、書類や費用が必要ですが原則的に従前の建物の滅失登記が必要です。

2. 権利部甲区

・単独所有や共有の別などの所有権の内容
・売主の住所変更登記の要否
・仮登記の有無
・競売申立などによる差押登記の有無
・仮差押、仮処分の登記の有無
・買戻特約の登記の有無

3. 権利部乙区

・抵当権や根抵当権の有無
・売主の住所変更登記の要否
・地役権の有無
・地上権、区分地上権の有無
・賃借権および賃借権等の仮登記の有無

固定資産課税台帳の調査

固定資産課税台帳とは官公庁に備えられた帳簿のことで、固定資産評価証明書を取得することにより調査ができます。
この調査の目的は登録免許税、不動産取得税の税額、固定資産税の負担額を把握することです。

住民基本台帳・戸籍の調査

取引する当事者の氏名・住所などが登記名義人の表示と異なる場合は住所・氏名変更の経緯を正確に把握した上で、その同一性を確認する必要があります。

また相続の場合は相続人が誰なのか、未成年者などの制限行為能力者である場合は法定代理人に関する事項も確認する必要があります。
取引当事者が未成年者である場合は成年後見人が本人に代わって行為するか、同意を得る必要があります。