建築基準法の容積率と建ぺい率

容積率と指定容積率

容積率とは敷地面積に対する建築物の延べ床面積の割合で、容積率が30/10の地域では、100㎡の敷地に最大で延べ床面積300㎡の建築物が建てられることになります。
指定容積率とは用途地域ごとに定められている容積率のことです。
たとえば第一種住居地域では、10/10、15/10、20/10、30/10、40/10、50/10と指定容積率が定められていますので、この中から適切な数字が都市計画で指定されるというわけです。

前面道路の幅員による容積率の制限

前面道路の幅員による容積率の制限

前面道路の幅員が12m以上	指定容積率がそのまま容積率の上限
前面道路の幅員が12m未満	指定容積率 前面道路の幅員×法定乗数 のいずれか小さいほうを適用

複数の道路に面していたら？

もしも対象の建築物が複数の道路に面していたら、幅員の広い方の道路が前面道路となります。

容積率が違う地域にまたがっていたら？

1つの敷地が容積率の異なる複数の地域にまたがっていた場合は、加重平均で計算します。

容積率の特例

下記の部分は延べ面積に算入されません。

1. エレベーターの昇降路部分
2. 共同住宅・老人ホーム等の共用部分の廊下や階段
3. 特定行政庁が支障なしと認めた住宅または老人ホーム等の機械室

特定行政庁による許可

敷地内に空き地があり、かつその面積が一定以上である建築物については、特定行政庁が建築審査会の同意を得たうえで許可したときは、容積率の限度を超えることができます。

建ぺい率とは

建ぺい率とは敷地面積に対して建築できる面積の割合のことです。
もしも建ぺい率が10分の6と定められていた場合、100㎡の敷地には60㎡分しか建築物を建てることができません。
建ぺい率は都市計画区域や用途地域ごとに異なり、建築物の種類によっても異なります。
候補が複数ある場合には、都市計画で具体的な数値が定められます。

建ぺい率の緩和

防火地域及び準防火地域において、防火性能の高い建物は建ぺい率が緩和されます。
具体的には下記の建築物については建ぺい率が10分の1加算されます。

1. 建ぺい率の最高限度が10分の8ではない地域で、かつ防火地域内にある耐火建築物等
2. 準防火地域内にある耐火建築物等または準耐火建築物等

角地の建ぺい率の緩和

街区の角地にあって特定行政庁が指定する建築物の場合は、都市計画で定められた建ぺい率に10分の1を加算した数値が建ぺい率となります。

上記を両方満たす場合

上記、防火地域・準防火地域の緩和要件と角地の緩和要件どちらも満たすと、10分の2を加算した数値が建ぺい率となります。

建ぺい率の制限が適用されない例外

1. 建ぺい率が10分の8の防火地域内の耐火建築物等

延焼防止機能を有する建物であれば、もし火災が発生しても延焼の危険が低いため

2. 派出所・公衆便所など

公益上必要な小規模な建築物は建ぺい率の制限適用外

3. 特定行政庁が支障なしと認めた公園内の建築物

公園内であれば、火災が発生しても避難する空き地があるため

建ぺい率が違う地域にまたがっていたら？

建ぺい率が違う地域にまたがっている場合は各地域の(建ぺい率×当該の敷地面積/全敷地面積)を足し合わせた数値がその敷地の建ぺい率となります。