抵当権の基本
抵当権とは
抵当権とは債務者または第三者から特定の不動産または地上権、永小作権を担保に取り、被担保債権(担保になっている債権)が弁済されない場合にその不動産等の交換価値からほかの債権者に優先して自己の債権の満足を得る物権である。
抵当権の性質
| 非占有担保 | 目的物の占有・使用収益を内容としない |
|---|---|
| 価値権 | 目的物の交換価値を支配する担保物権である |
| 約定担保物権 | 抵当権は約定担保物権であり
がある |
抵当権の順位
抵当権の順位は登記の前後で決まる(民法373条)
同一の不動産について数個の抵当権が設定されたときは、その抵当権の順位は、登記の前後による。
【民法第373条】
順位昇進の原則
先順位が弁済されたら、後順位が繰り上がり
順位の変更
各抵当権者同士の合意により、順位の変更が可能。
利害関係人(転抵当権者や差押え債権者など)がいる場合は、承諾が必要
被担保債権-範囲の制限
利息その他の定期金の請求は最後の2年分のみ
債務不履行により生じた損害賠償請求権も最後の2年分のみ
抵当権の設定対象
- 不動産(債務者所有でも第三者所有でも可)
- 地上権
- 永小作権
付加一体物
抵当不動産に付加して一体となっている物にも及ぶ(プレハブ物置・空調設備・音響設備など)
物理的に付加していない従物にも及ぶ
抵当権設定後に付加一体物となった物にも抵当権の効力が及ぶが、詐害取消請求権ができる場合は抵当権の効力は及ばない
従たる権利
借地上の建物に設定された抵当権は借地権にも及ぶ
分離物や搬出物
単に分離しただけなら経済的一体性を失ったとはいえないので、抵当権の効力が及ぶ。
なお抵当権者は搬出の禁止(妨害予防)を求めることができる
もし分離して搬出されてしまったならば、原状回復請求により元の状態に戻して競売する必要がある。
もしも第三者が即時取得してしまったならば、返還請求は出来ない。
果実
果実には原則抵当権の効力は及ばないが、もしも被担保債権について不履行があった場合は不履行後に生じた果実には抵当権の効力が及ぶ
果実から優先弁済を受けるためには担保不動産収益執行または物上代位権を行使しなければいけない。
物上代位
先取特権による目的物の交換価値の優先的支配が目的物の価値代替物にも及ぶ
目的物の価値代替物に対して物上代位する場合は、払い渡しまたは引き渡しの前に差し押さえが必要である。
物上代位の対象
- 損害賠償請求権・損害保険金請求権
- 売買代金債権
- 賃料債権
抵当権の追及力
抵当不動産が売却されたとしても、新たな買主の元で抵当権は存続する。
つまり買主の占有下にある不動産について抵当権を実行することが可能である。
なお抵当権者は代価弁済の手段(※)によることもできる
※代価弁済とは取得した権利の代価を売主に対してではなく、抵当権者に対して支払うことで、代価弁済は抵当権者からの請求が必要。
払い渡しまたは引き渡しの前の差し押さえる理由
払い渡しまたは引き渡しの前の差し押さえることにより、物上代位の対象を特定し、一般財産と混入することを回避できる。
また払い渡しまたは引き渡しの前の差し押さえることにより、優先的に満足を得る意思を明らかにする
第三債務者は抵当権設定者に弁済することで、弁済による目的債権消滅の効果を抵当権者にも対抗が可能である。