法令上の制限

都市計画

  1. 市街化区域

    2. すでに市街を形成している区域またはおおむね10年以内に優先的・計画的に市街化を図るべき区域

  2. 市街化調整区域

    3. 市街化を抑制すべき地域

  3. 準都市計画区域

    4. 放置すれば将来の街づくりに支障が生じるおそれのある区域をいいます。高速道路のインターチェンジあたりのイメージです。

  4. 区域区分のない区域
  5. その他

用途地域

13の用途地域
第一種低層住居専用地域 用途地域の中で最も規制が厳しい、低層住宅の環境を保護する地域
第二種低層住居専用地域 主として低層住宅の環境を保護する地域
完全に低層住宅のための地域ではない
田園住居地域 農業の利便を増進し、低層住宅の環境を保護する地域
第一種中高層住居専用地域 中高層住宅の環境を保護するエリアだが、低層住宅も建てられる
第二種中高層住居専用地域 主として中高層住宅の環境を保護するエリア
第一種住居地域 住居の環境を保護するエリア
3,000ｍ2までの店舗、事務所、ホテルなどは建てられる
第二種住居地域 主として住居の環境を保護する地域
店舗、事務所、ホテル、カラオケボックスなども建てられる
準住居地域 道路の沿道としての業務の利便を増進し、住居の環境を保護するエリア
近隣商業地域 近隣住民に日用品を供給する商業の利便を増進するエリア
住宅や店舗のほかに小規模の工場も建てられる
商業地域 主として商業の利便を増進するエリア
銀行、映画館、飲食店、百貨店など大きな工場を除いて何でも建てられるエリアで、もちろん住宅も建てられる
準工業地域 軽工業の工場やサービス施設など主として環境悪化の恐れのない工業の利便を増進するエリア
工業地域 どんな工場でも建てられる主として工業の利便を増進するエリア
住宅や店舗はOKだが、学校・病院・ホテルなどは建てられない
工業専用地域 専ら工業の利便を増進するエリア
住宅・お店・学校・病院、ホテルなどは建てられず、工場に振り切っているエリア

用途地域を定めることができる場所

用途地域を定めることができる場所
市街化区域 ○必ず定める
市街化調整区域 ×原則定めない
非線引き区域 ○定めることができる
準都市計画区域 ○定めることができる
そのほか ×定めることができない

開発許可と例外

開発行為を行うには都道府県知事の許可が必要

【例外1】小規模開発

小規模開発の例外
区域 面積
市街化区域 1000㎡未満
(三大都市圏)500㎡未満
市街化調整区域 なし
非線引き区域 3000㎡未満
準都市計画区域 3000㎡未満
そのほか 10000㎡未満

【例外2】建築物の例外

  1. 市街化区域外での農業漁業用、農林漁業を営む人の居住用建築物
  2. 公民館・変電所・公園・博物館など公益上必要な建築物
  3. 非常災害のための応急措置
  4. 施行として行う開発行為

特殊建築物の構造に関する規定

特殊建築物とはホテル・病院・映画館など

特殊建築物の構造に関する規定
特殊建築物の排煙設備 延べ面積が500㎡を超えると必要
排煙設備の例外 階段・昇降機の昇降路・その他類する部分には不要

防火床・防火壁に関する規定

  1. 防火上有効な構造の防火壁または防火床により有効に区画する
  2. 各区画の床面積の合計を1000㎡以内とする

防火床・防火壁の例外

耐火建築物・準耐火建築物ならば上記を満たさなくてもよい

避難に関する規定

①または②の場所はその階から避難階または地上まで通じる2以上の直通階段が必要

  1. 劇場・映画館・公会堂・集会堂で客席や集会室がある
  2. 床面積が1500㎡を超える店舗の売り場がある

敷地内の通路

下記の敷地内には避難階から道・公園・空地・広場などまで通じる幅員1.5m以上の通路が必要

敷地内の通路に関する規定
特殊建築物 学校・病院・ホテルなど
一定の階数以上 階数が3以上
窓 窓がない居室を有する
一定の面積以上 延べ面積が1000㎡を超える

非常用の進入口

高さ31m以下の3階以上の階には非常用の進入口が必要

安全に関する規定

安全に関する規定
避雷設備 高さ20mを超える建物には避雷設備が必要
※周囲の状況で安全上支障がない時は設置不要
非常用の昇降機 高さ31mを超える建物には非常用の昇降機が必要
屋上広場・バルコニー 屋上広場・バルコニーには高さ1.1m以上の手すりや柵が必要
非常用の照明装置
  • 一定の特殊建築物の居室
  • 階数が3階以上で延べ面積が500㎡を超える建築物の居室

一戸建て・長屋・共同住宅には不要

衛生に関する規定

衛生に関する規定
居室の採光 その居室の床面積に対して1/7以上
居室の換気 その居室の床面積に対して1/20以上
各戸の界壁 長屋・共同住宅の界壁は小屋裏または天井裏に達するものにする必要

その他の規定

その他の規定
居室の天井高 室の床面から2.1m以上
※平均の高さが2.1m以上でも良し
階段の手すり 必要
※高さ1m以下の階段には不要

道路に関する制限

“道路"とは幅員4m以上

3種の制限

  1. 接道義務

    2. 原則2m以上接していること

  2. 壁面線による建築制限

    3. 壁・柱、高さ2mを超える門・塀は壁面線を超えてはならない

  3. 道路内の建築制限

    4. 【例外】
    ・地盤面下
    ・特定行政庁の許可がある(公衆便所・交番など・公共用歩廊)

容積率の制限

前面道路の幅員が12m以上

指定容積率がそのまま容積率

前面道路の幅員が12m未満

前面道路の幅員×法定乗数
住居系なら4/10、非住居系なら6/10

複数の道路に面している

幅が広い方が前面道路

複数地域にまたがったら

それぞれの容積率を足し合わせて全体の面積で割る

防火地域内の建造物

防火地域内の建造物
【防火地域】 100㎡以下 100㎡超え
3階以上 耐火 耐火
2階以下 耐火または準耐火 耐火

準防火地域内の建造物

準防火地域内の建造物
【準防火地域】 延床面積
500㎡以下		 延床面積
500㎡超1500㎡以下		 延床面積
1500㎡超
4階以上 耐火 耐火 耐火
3階 耐火または準耐火 耐火または準耐火 耐火
2階以下 準耐火 耐火または準耐火 耐火

斜線制限

斜線制限対象の用途地域
道路 隣地 北側
第一種・第二種
低層住居専用地域		 ○ × ○
田園住居地域 ○ × ○
第一種・第二種
中高層住居専用地域		 ○ ○ ○
その他の地域 ○ ○ ×
用途地域の
指定のない区域		 ○ ○ ×

日影規制の対象地域

日影規制は適用される区域・建築物の種類が決まっていて、商業・工業・工業専用地域を除く用途地域が対象地域となります。

日影規制の対象地域
第一種・第二種低層住居専用、田園住居 ①または②のいずれか
①軒の高さが7m超
②3階以上
第一種中高層住居専用～準工業 高さ10m超
用途地域の指定のない地域 地方公共団体が条例で指定
商業・工業・工業専用 指定不可

低層住居専用地域等の高さ制限

第一種・第二種低層住居専用地域および田園住居地域においての建築物の高さは10mまたは12mまでが限度で、都市計画でどちらが適用されるか定められます。

建築確認が必要な建物

建築確認が必要な建物
特殊建築物(※) 用途部分の床面積が200㎡以上
特殊建築物以外の建築物 階数が2以上または延床面積が200㎡超
上記以外の建築物 都市計画区域・準都市計画区域・準景観地区内

※特殊建築物とはホテル・映画館・共同住宅など、不特定多数の人が利用する大規模な建築物のことです。

建築確認が必要な工事

建築確認が必要な工事
建築物の種類 新築 増築・改築・移転 大規模修繕・模様替え
特殊建築物
(200㎡以上)		 ○必要 ○必要 ○必要
木造建築物
(階数3以上
延べ面積500㎡以上
高さ13m超
軒の高さ9m超)		 ○必要 ○必要 ○必要
木造以外
(階数2以上
延べ面積200㎡以上)		 ○必要 ○必要 ○必要
上記以外
(都市計画区域
準都市計画区域
準景観地区内)		 ○必要 ○必要 ×

国土利用計画法の届出

下記の土地売買等の契約であれば、届け出が必要です。

  1. 権利性がある

    2. 所有権・地上権・賃借権の移転または設定

  2. 対価性がある

    3. 交換には対価性があり、贈与・相続であれば対価の授受を伴わないので、届出不要

  3. 契約によって行われた

    4. 予約も契約に含まれるが、時効取得は契約ではないので届出不要

届出が不要となる場合

  1. 一定面積に満たない
    2. 国土利用計画法の届出の例外
    区域 面積
    市街化区域 2000㎡未満
    市街化調整区域 5000㎡未満
    非線引き区域 5000㎡未満
    都市計画区域外 10000㎡未満
  2. 当事者が国・地方公共団体、地方住宅供給公社等である
  3. 農地法3条許可を得る必要がある
  4. 調停に基づく
  5. 非常災害の応急措置である

届出方法

国土利用計画法の届出方法
事前届出 事後届出
該当区域 注視区域
監視区域		 無指定区域
届出義務者 売主・買主 買主

農地法

農地法の内容と許可
使う人 使い方 許可権者
3条 変わる 変わらない 農業委員会
4条 変わらない 変わる 知事
5条 変わる 変わる 知事

権利移動について

農地法の権利移動
3条の許可が必要 使用収益を目的とする権利設定・移転は許可が必要

  • 所有権移転
  • 賃借権設定
  • 贈与
3条の許可が不要
  • 抵当権設定
  • 遺産分割や相続での取得

許可が必要な工事

盛土規制法の許可が必要な工事
盛土or切土 生じる崖 面積
盛土 1m超 –
切土 2m超 –
盛土＋切土 2m超 –
盛土2m超 なし –
盛土or切土 なし 500㎡超

届出が必要な時

盛土規制法の届出が必要な時
宅地造成等工事規制区域指定の際にすでに工事を行っている 指定日から21日以内の届け出
擁壁や排水施設等の除却工事 工事着手の14日前までの届け出
公共施設を宅地に転用する 転用した日から14日以内の届け出
工事の許可後に軽微な変更を行う 遅滞なく届け出

有資格者による設計が必要

  1. 高さ5m以上の擁壁を設置する
  2. 盛土または切土する面積が1500㎡を超える土地で排水施設を設置する

土地区画整理組合

土地区画整理組合
構成する人 宅地の所有者・借地権者の7人以上
認可 都道府県知事の認可
必要な同意 施行区域の宅地所有者・借地権者の2/3以上
組合員 施行地区内の所有者・借地権者はすべて

直前カンペ