宅建業法とは

宅建業法とは

宅建業法とは不動産取引のルールを定めた法律で、不動産取引の公正を確保して消費者を保護する下記のルールがある

宅建業法で定められているルール

開業準備手続	事務所の設置 専任宅建士の設置 免許を受ける 補償金の供託・届出
媒介・代理の流れ	依頼を受ける 広告宣伝 重要事項の説明 37条書面(契約書)交付 報酬の受領
自ら売主	広告宣伝 重要事項の説明 37条書面(契約書)交付 自ら売主制限
違反等の措置	監督・罰則

宅建業法の免許について

宅地または建物の取引を業として行う場合は宅建業の免許が必要で、下記の要素を満たしているか検討し、免許の必要があるか判断する

宅地とは

次の3つのうちいずれかに当てはまれば宅地に該当する

1. 現在建物が経っている土地

建物とは住宅に限らず事務所や倉庫など建造物一般を指し、マンションや倉庫の一室も独立した建物となる
なお建物の共有部分も建物と考えるので、共有会員制のリゾートクラブ会員権も建物となる

2. 建物を建てる目的で取引される土地

あくまでも建物を建てる目的の土地を宅地というので、駐車場は宅地にはならない

3. 用途地域内の土地

用途地域とは都市計画法でこれから建てる物の用途を決めた地域で、将来宅地化する予定なので、原則として用途地域内の土地は宅地に該当する
つまり用途地域内の駐車場であれば、宅地に該当する
ただし公園・広場・道路・水路・河川は宅地にはならない

取引とは

取引とは次のいずれかの行為をいう

自らが当事者となって宅地または建物の賃借契約のみを行う場合は免許不要で、借りている物件を転貸する場合も免許不要

業とは

業とは不特定かつ多数の人に対して反復継続して取引を行うこと
分けて売る分譲は業の典型

持っている土地を一括して売却するだけならば、1回だけの取引で反復継続ではないので、免許不要
ただし一括での売却の仲介・あっせんを依頼する場合は"自ら売主"となり、免許が必要となる
また破産管財人が換価を目的に裁判所監督のもとに行う売却は業に当たらないので、免許不要

免許が不要な者

下記の場合は免許不要である

1. 信託会社・信託業務を兼営する金融機関等

免許は不要だが、免許以外の規定の適用がある
また国土交通大臣への届出が必要

2. 国・地方公共団体、住宅供給公社、都市再生機構

免許も不要だし、宅建業法の規定が一切適用されない。
なお農協は上記に含まれず、免許が必要

事務所とは

宅建業の免許を得るためにはまず事務所を決める必要があり、その事務所には法律で定められた5点セットを必ず設置しなくてはならない。
本店では宅建業を営んでいなくても支店で宅建業を営んでいれば、事務所に当たる
事務所がどこにあるかによって都道府県知事から免許をもらうのか、国土交通大臣から免許をもらうのかが変わる

事務所と案内所の違い

事務所と案内所の違い

	事務所	案内所
イメージ	街の不動産屋	モデルルーム
報酬額の掲示	必要	不要
帳簿	必要	不要
従業員名簿	必要	不要
専任の宅建士	従業員の5人に1人必要	契約締結や申込を受けるには 1人以上必要
標識	必要	必要

事務所の定義

・本店または宅建業を営む支店であって、商業登記簿への記載があるもの
・継続的に業務出来る施設で、宅建業にかかる契約を締結する権限を有する使用人を置くもの

案内所の定義

・継続的に業務を行うことができる施設で、事務所以外のもの
・一団の宅地建物の分譲を行う場所
・他の宅建業者が行う一団の宅地建物の分譲の代理または媒介を行う場所
・宅建業者が業務に関する展示会や催しなどを実施する場所

事務所に設置する5点セット

事務所には事務所ごとに下記の5点セットを備えなければならない

標識

標識とは宅地建物取引業者標といい、標識と免許証は別物で、免許証を掲示したとしても標識の掲示義務を果たしたことにはならない

報酬額の掲示

お客さんが手数料の見当を付け、ぼったくり防止のためにも報酬額を掲示しなくてはならない

帳簿

帳簿には取引の都度、年月日・物件の所在・面積等を記載し、各事業年度の末日に閉鎖し、閉鎖後5年間保存しなければならない
宅建業者が自ら売主となる新築住宅についての帳簿は、閉鎖後10年間保存しなければならない

従業員名簿

従業員名簿には従業者の氏名・証明書番号・生年月日・主たる業務内容・宅建士であるか否か・当該事務所の従業者となったおよびなくなった年月日を記載する必要がある
ちなみに従業者の住所は記載不要
取引の関係者から請求があった場合は、これを閲覧させなければならない
従業員名簿は最終の記載をした日から10年間保存しなければならない

成年者である専任の宅地建物取引士

事務所には業務に従事する者5人につき1人以上の成年者である宅建士を置かなければならない
成年者である専任の宅地建物取引士とは事務所に常勤する(ITの活用で適切な業務が出来ればリモートでも可)宅建業者の従業者である宅建士のこと
もしこの法定数を満たさなくなった場合は、2週間以内に必要な措置を取らなければならない

罰則

上記の5点セットを備えていない場合は監督処分を受けたり、罰則もある

5点セットの罰則

標識・報酬額の掲示義務違反	宅建業者に50万円以下の罰金
帳簿・従業者名簿の備付義務違反、虚偽記載等	宅建業者に50万円以下の罰金
成年者である専任の宅建士の設置義務違反	宅建業者に100万円以下の罰金

従業者証明書制度

宅建業者は従業者に従業者証明書の携帯をさせなければ、その者は業務に従事してはならない
従業者証明書には従業者の氏名、生年月日、宅建業者の商号または名称・免許証番号、主たる事務所の所在地、代表者の氏名等の記載が義務付けられていて、取引関係者からの請求があった場合は携帯する従業者証明書を提示しなくてはならない
従業者証明書は会社の代表・非常勤役員・パートアルバイトなど業務に従事する者に交付しなければ従事させることは出来ず、違反すれば罰則がある
ちなみに宅建士証と従業者証明書は別物である