宅建試験-区分所有法まとめ

区分所有法とは

区分所有とは1つの建物を分割し、複数人で所有することで、区分所有法とは分譲マンションのように1つの建物を区分所有する場合のルールのことです。
あくまでも所有権がある状態を指すので、分譲マンションを賃貸している場合には、区分所有ではありません。

共用部分について

共用部分は建物の区分所有者全員で共有するものですが、規約により別段の定めをすることもできます。

共用部分の持ち分

持分とは共用部分の所有割合のことで、各共有者が所有している床面積の割合に応じて決まります。
こちらも規約により別段の定めをすることもできます。
部屋の床面積とは壁が見える表面側で囲った内側線で測り、この部分を水平投影した面積のことをいいます。
つまり床面積には壁の厚みは関係ありません。

共用部分の負担

共用部分の維持管理に必要な負担についても、規約の定めがなければ持ち分に応じて決まります。

敷地利用権とは

分譲マンションのお部屋を所有するためには、そのマンションの土地の所有権も必要となり、その権利のことを敷地利用権といいます。
専有部分(マンションのお部屋)を所有したまま、敷地利用権だけを分離して処分することは禁止されています。
ただし規約により別段の定めをすることは可能です。

管理・規約とは

区分所有法における管理・規約とはそれぞれのマンションのルールブックのようなもので、区分所有者は個々のマンションの実状に応じて自分たちでルールを決めることが可能です。

規約の効力

そのマンションの規約は区分所有者が決めた利用・管理のルールですから、各区分所有者はこのルールに従わなければなりません。
またこの規約の効力は売買・交換・贈与などで所有権を受け継いだ特定承継人に対しても生じます。

規約の設定・変更・廃止

規約を設定し変更・廃止するためには区分所有者および議決権の各4分の3以上の集会による決議が必要です。
また特別の影響を受ける区分所有者がいれば、決議に加えその人の同意も必要です。

規約の保管場所

規約は建物内の見やすい場所に掲示しなければなりません。

管理組合とは

管理組合とは分譲マンションを管理する団体で、区分所有者となれば自動的にその管理組合の構成員となります。
あくまで区分所有者ですから、その分譲マンションを賃貸している人は構成員とはなりません。

管理者について

区分所有者によって構成される管理組合に代わって、管理会社など第三者が管理することも可能です。
この管理者は規約に別段の定めがなければ、集会の決議により管理者の選定・解任を行うことができます。

管理者の義務

管理者は適切な管理をしない場合には罰則があり、規約の保管を怠ったり、利害関係人から規約の閲覧を求められたのに、正当な理由もなく拒んだ場合は20万円以下の過料に処されます。
また管理者がマンション管理に関して原告や被告となった場合、区分所有者へ遅滞なく通知する必要があります。

管理者の権利

管理者は規約に特別の定めがあるときは、管理人室などの共用部分を所有することもできます。

管理組合法人

管理組合法人とは既存の管理組合に法人格を付し法人化することで、法人になるためには下記の2点が必要です。

1. 区分所有者および議決権の各4分の3以上による集会決議で、法人となる旨・名称・事務所を定める
2. 主たる事務所の所在地で登記する

管理組合法人の理事

管理組合法人には理事を置かなければならず、理事は管理組合法人の代表であるほかに、管理規約や使用細則、総会や理事会の決議により決められた職務を遂行します。
もしも理事が複数いる場合は規約で別段の定めがなければ、管理組合法人の事務は理事の過半数で決めます。

一部共用部分に関して

一部共用部分とは分譲マンションの1階の店舗など区分所有者の一部しか使わない共用部分のことです。
この一部共用部分の規約の変更・廃止について、一部共用部分の使用者の4分の1を超える人が反対したら、決定できなくなります。
つまり一部共用部分を利用しない人だけの意見で、不利な決定がなされないようにしているということです。

公正証書による規約の設定

前述の通り規約は集会の決議でしか決められませんが、例外として分譲業者など最初に建物の専有部分の全部を所有するものは集会の決議を経ずに、公正証書により下記4点の規約を定めることができます。

1. 規約共用部分に関する定め
2. 規約敷地に関する定め
3. 専有部分と敷地利用との分離処分に関する定め
4. 専有部分に係る敷地利用権の割合に関する定め