都市計画法-開発行為まとめ

開発行為とは

開発行為とは建築物の建築または特定工作物＋造成のことをいいます。
開発行為を行うには原則、都道府県知事による開発許可が必要です。

特定工作物とは

特定工作物とは第一種特定工作物と第二種特定工作物に分かれ、第一種特定工作物はプラント、第二種特定工作物はゴルフコースや1ヘクタール以上の運動・レジャー施設、墓園が含まれます。

開発許可が不要な開発行為

開発行為を行うには原則許可が必要ですが、下記の5つについては開発許可が不要となります。

  1. 事業の施行として行う行為
  2. 応急措置的な開発行為

    3. 災害時に仮設住宅を作るなど緊急時には許可は不要

  3. 公益上必要な開発行為

    4. 図書館や公民館、博物館、駅、変電所などは不要。
    ただし学校や病院、診療所、幼稚園などは許可が必要

  4. 農林漁業用の開発行為

    5. 畜舎、温室、サイロ、農林漁業者の住居などは許可不要。
    ただし農作物を貯蔵・加工する施設は許可が必要
    市街化区域の場合は許可が必要

  5. 小規模な開発行為

    6. 小規模は区域の種類により定義が変わるので、それぞれの区域での数字を確認しておきましょう

小規模開発の例外

小規模開発の"小規模"とは各区域により定義が異なります。
【市街化区域】三大都市圏:500㎡未満、それ以外:1000㎡未満
【市街化調整区域】例外なし
【非線引き区域】:3000㎡未満
【準都市計画区域】:3000㎡未満
【そのほか区域】:10,000㎡未満
市街化調整区域はもともと街づくりを抑制すべき区域なので、小規模開発だとしても開発許可不要の例外がありません！

開発許可の手続き～許可を受けるまで編

  1. 許可申請前の事前手続き
    1. 現在の管理者との協議と合意
    2. 将来の管理者との協議
    3. 土地の所有者等の相当数の同意
    4. 有資格者による設計(1ha以上の開発行為)
  2. 知事に対し書面によって許可申請

    3. 予定建築物の用途や工事施行者など
    事前手続きで得た内容を添付

  3. 知事が開発許可の審査

    4. すべての建物

    ・用途が用途地域に適合している
    ・排水施設が適当に配置されている

    マイホーム以外

    ・給水施設が適当に配置されている
    ・関係権利者の相当数の同意がある
    ・開発区域内に災害危険区域等の区域を含まない

  4. 知事が許可/不許可の処分を下す

開発許可の手続き～許可を受けたあと編

  1. 開発行為の内容変更

    2. 開発行為の内容変更には知事からの許可が必要です。
    なお軽微な変更であれば届け出のみでOK、開発行為を要しない行為への変更であれば、手続きすら不要です。

  2. 工事の廃止

    3. 工事の廃止は知事への届け出が必要ですが、許可は不要です。

  3. 行為者が変更となる場合

    4. 行為者が変更となる場合は、知事からの承認が必要です。
    なお一般承継人になる場合は承認は不要です。
    工事の廃止は知事への届け出が必要ですが、許可は不要です。

開発区域内の建築規制

開発許可から工事完了の公告前

開発許可から工事完了の公告前はすべての建築が禁止となります。
ただし土地分譲は可能です。

  1. 仮設建築物の建築
  2. 不同意の土地所有者による建築
  3. 知事が許可した建築

工事完了の公告後から完成

工事完了の公告後から完成は予定外の建築が禁止となります。
ただし①用途地域内での建築と②知事が許可した建築は可能です。

開発区域外の建築規制

市街化調整区域における建築規制

下記の行為には知事の許可が必要です。

  1. 建築物の新設・用途変更
  2. 第一種特定工作物の新設

田園住居地域の農地の区域内における建築規制

下記の行為には市町村長の許可が必要です。

  1. 造成・建築・工作物の建築
  2. 土砂の堆積

法令上の制限