投資物件の買い方
良い物件は足が速い！
不動産が他の物と比べて決定的に違うのは｢2つと同じ物件がない｣ことです。
同じマンションでも階数が違ったり、角部屋かそうでないのかなど、ほとんど同じはあっても全く同じ物件はありません。
戸建ての場合はほとんど同じ物件ってのもとても少ないわけです。
つまり｢これは良い！｣という物件はすぐに買われるので、こちらもその早い足についていかなくてはいけません！
わかりやすい例で言うと、売主に購入意思を示す"買付証明書"を内見すらせずに出す人も多くいます。
なので｢良い物件だけど、念のため内見してから買付証明書出そうかな…｣なんて思っていると他の人がマッハで抜き去っていきます。
ではどうすれば良い物件を購入できるんでしょうか？
聞くことリストを作っておく
とはいえあなたの大切なお金を投資するわけですから、｢もう何でもいいから買付出しちゃえ！｣では失敗する確率も高まります。
そこでいい物件と巡り合ったときに"聞くことリスト"を作っておけば、焦らず、聞き漏れがなく安心です。
最低限、不動産屋に確認しておきたいことをリストアップしてみますとこんな感じかな、と思います。
- 売主はどういう人か
- 売り出された経緯
- 売り出し開始の時期
- 問い合わせは多いか
- どの程度手直しが必要か
- 制限や制約はどれくらいあるか
もちろんこれ以外に聞くべきことはあると思いますし、不動産屋に質問攻めして印象が悪くなってもいけません。
ですから内見に行く前提で｢先にこれだけ教えてください。内見の時に回答してもらってもいいです｣くらいのスタンスで気楽にいきましょう！
内見はとにかく最速で！
あなたが本当にいい物件だと思ったならば、内見は当日などとにかく最速のタイミングで約束しましょう。
不動産屋も早く仲介手数料が欲しいわけですし、本気度の少ない客の相手をする時間が無駄です。
｢私の予算は〇〇万円で、問題なければすぐに用意できます！｣くらいの本気度で臨んでもやり過ぎではありません！
買付証明書は基本的に先着順ですが、物件によっては｢先に融資が通った順｣とか｢内見に早く来た順｣、｢より高い値段で買ってくれる人｣といったように書面よりも現実的に買える人を優先することも多いです。
というわけで巡り合ったタイミングから最速で行動することが成功への1歩となります。
物件情報の見極め方
物件を管理している不動産屋に連絡をすると物件資料を送ってもらえると思いますが、この物件情報はただ目を通すのではなく、しっかり見極めなければいけません。
一般的に注意して確認しておきたい部分をまとめてみます。
- 売買価格
- 権利関係
- 権利関係
- 用途地域
- 建物
- インフラ
売買価格は誰でも見ると思いますが、この売買価格はあくまでも売主側の希望価格です。
人気があればその価格ですぐ売れるでしょうし、人気がなければ値段が下がることもあり得ます。
また｢現金で買うのでこの値段でお願いします！｣という感じで、値下げ交渉(指値)できる場合もあります。
売買価格に対してあなたがどういう行動を取るべきなのかイメージしながら見ておきましょう。
建物が建っている土地は所有権なのか借地権なのか、抵当権はどうなっているのか権利関係はできるだけ把握しておきましょう。
また接道状況やセットバックの要否も重要です。
セットバックがあれば実質の面積は狭くなりますし、現状再建築不可であればリフォームでいけるのか、どうすれば再建築が出来るのかも確認しておかないと手放すときに後悔します。
逆に再建築不可でも気にしない！ということであれば安く買える場合もありますから、どこでバランスを取るか考えておきましょう。
建物が建っている土地は所有権なのか借地権なのか、抵当権はどうなっているのか権利関係はできるだけ把握しておきましょう。
また接道状況やセットバックの要否も重要です。
セットバックがあれば実質の面積は狭くなりますし、現状再建築不可であればリフォームでいけるのか、どうすれば再建築が出来るのかも確認しておかないと手放すときに後悔します。
逆に再建築不可でも気にしない！ということであれば安く買える場合もありますから、どこでバランスを取るか考えておきましょう。
“第一種低層住居専用地域"とか"準工業地域"など市街化区域には13の用途地域のいずれかが定められており、それぞれの地域で建てられる建物と建てられない建物が決まっています。
たとえば"準工業地域"であれば軽工業の工場は建てられるので、今はなくても将来的に物件の隣に工場が建つかもしれません。
とはいえ将来のことはなかなかコントロール出来ませんから、あくまでも｢かもね｣くらいは頭に入れておくといいですね。
ちなみに市街化調整区域は基本的に建物が建てられない地域なので、用途地域の指定もありません。
建物については構造や面積、築年数はざっと確認しますが、築年数が古い=ダメというわけではなく、今までしっかりメンテナンスされていれば築年数が古くても問題ないことが多いです。
またあまりに古い建物であれば、いつの耐震基準に該当しているかも知っておきたいですね。
特に旧耐震基準である昭和56年以前に建てられた木造住宅は要注意です！
電気・水道・ガスといったインフラも確認しておきましょう。
田舎のほうだと下水道が整備されておらず浄化槽が使われている地域もありますので、その場合は入居者さんの印象が悪かったり、汲み取りに費用が掛かります。
そのまま浄化槽でいいのか、下水道を引っ張るとどれくらい出費があるのかも調べてみてもいいかもしれません。
いよいよ内見！何を見る??
内見の約束が取れても油断せず、何をチェックするべきかしっかり準備しておきましょう！
内見では大きく分けて"外観""室内""水回り"の3つに分けてそれぞれチェックします。
もちろん上記以外にも｢あれっ？｣と違和感を感じたら不動産屋に聞いてみるべきです。
まいっかで買ってしまうと後悔の元なので気を付けましょう！
内見のついでに！
内見はもちろん物件を見るために行くんですが、せっかく行ったならついでに見ておきたいことがあります。
- 駐車場スペース
- 近所の住人
ファミリー向けの戸建てだと1台だと足らない場合もあります。
壁や庭を壊せば2台目が止められるのかどうか把握しておきたいですね。
通りすがりの住人に話しかけるのは結構勇気がいりますが、例えばゴミの出し方は適切か、すぐ近くにゴミ屋敷や怪しい建物がないか、など治安を害する住人や建物がないかくらいは確認しておきましょう！
内見時に値下げ交渉⁉
実は内見時は絶好の値下げ交渉タイミングです。
というのも不動産の担当者と会える確率が高いので、メールや電話では言いづらいこともサラッと言えてしまいますし、ダメなら｢ですよねーすみません｣で流しやすいです。
さらにこちらの人間性や本気度も伝わりやすいので、｢予算がこれくらいで、現金で用意できますので何とか…｣みたいな雰囲気も作りやすいです。
さらに内見をしているので、｢買ってみたら思ってたんと違かったー！｣みたいなズレもほとんどありません。
売主さんと違って不動産屋にきつい値引き交渉をしても怒られたりしませんから、｢それはさすがに厳しいと思いますよ～｣くらいで済みます。
金額交渉をしたいときは内見時にチャレンジすることをお勧めします。
いよいよ契約！特約は？
内見も無事に終わり、価格交渉も落ち着いたらいよいよ売買契約へ進みます。
一般的に重要事項説明書および契約書は売主側の不動産屋が作成しますが、できるだけ事前に入手して読んでおくことをお勧めします。
書面には該当物件の所在地やインフラ、構造などが記載されていますので、それらは間違いがないか見るだけで問題ありません。
最も重要なのは｢特約｣で、この特約はしっかり読み込んでおきましょう！
というのもマンションでも戸建てでも古い物件であれば｢今の状態で引き渡すので、もし何か問題があっても知りませんよ｣という免責事項が書いてあることが多いからです。
キッチンとかトイレ程度なら買い替えちゃえばいいんですが、雨漏りや主要構造物に瑕疵があった場合はあなた自身がお金を出して直す必要があります。
したがって重要事項説明書および契約書の特約部分を読み込んだ上で、万が一の場合はこういう出費があるかもなということはあらかじめ想定しておきましょう！
手付解除とローン特約
不動産業界の手付金は解約手付になります。
つまり払った手付金を放棄すれば契約を解除できるという意味です。
払う手付金が多いほど、万が一解約する際には失う金額が多くなりますから、手付金を支払う場合はより慎重に考えましょう！
また融資を使って購入する際はローン特約を付けておけば、ローンが通らない場合は契約解除となり手付金も戻ってきます。
ただし人気のある物件であれば、現金で買える人やローンが早く通った人が優先されるケースがありますから、物件価格と手持ちの資金とを比較してどのタイミングでどんなローンを組むか、どれくらいの現金を入れるか早めに決めておいたほうがいいですね。