投資物件の直し方・DIY
DIYとリフォーム業者の境界線は？
投資物件を購入したらほとんどの場合は手直し(リフォーム)が必要になると思います。
自分でDIYをすれば安く済みますが、手間と時間が掛かります。
またリフォーム業者さんに頼めば手間も時間も節約できる反面お金が掛かり利回りが悪くなってしまいます。
つまりどこまでを自分でDIYして、どこからを業者さんに頼むかが重要な選択になるわけです。
それではまず判断がしやすいように自分でDIYする場合とリフォーム業者に依頼した場合とでどんなメリットデメリットがあるか考えてみます。
自分でDIYするメリット・デメリット
| DIYのメリット |
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|---|---|
| DIYのデメリット |
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リフォーム業者に依頼するメリット・デメリット
| メリット |
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|---|---|
| デメリット |
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まだまだあると思いますが、上記が代表的な自分でDIYする場合とリフォーム業者に依頼した場合のメリットデメリットです。
もちろんその人によっては｢壁紙張るの大好き！｣とか｢水回りの交換は自分でしたい！｣という方もいるでしょうし、｢もう掃除するのすらイヤ！誰かに頼もう…｣という方もいると思います。
全部をDIYとか全部を業者任せにする人は少ないかと思いますので、まずは費用や工期などあなたが優先したいことを見つけてDIY寄りにするのか、業者に頼むウェイトを増やすのか決めていきましょう！
DIY＋業者の中間策は？
購入した投資物件の手直しを安く早く完了させる良い手があります。
材料を自分で用意して、それを業者さんに頼むという方法です。
ネットを探すと中古でも新品でも安くて良い材料が多く出回っていますよね。
あらかじめリフォーム業者さんと話しておいて、工事のタイミングまでに材料を入手しておけば安く早くリフォームが完了します。
大きめのリフォーム業者さんはメーカーとのつながりがあり、｢ここの部材を使うからね！｣と決められてしまうケースも多いです。
ですから出来るだけ小さめで信頼できるリフォーム業者さんを物件の近くで見つけて仲良くなっておくことが、リフォームを安く確実に仕上げるコツです。
専門業者大集合！
リフォームを安く早く済ませるもう1つの方法はそれぞれの専門業者さんに頼むことです。
たとえば電気工事は電気屋さん、畳の張替は畳屋さん、水回りの設備工事は設備業者さんといった感じで、それぞれのプロに大集合してもらうわけです。
｢何でもやりまっせ！｣というリフォーム業者さんもありますが、場合によっては紹介マージンなどで高くなることもあります。
それぞれのプロを集めると工程管理も自分でする必要がありますので手間はかかりますが、｢どうしても安く早くリフォームをしたい！｣という方にお勧めです。
最近ではGoogleマップでいくらでも業者さんは見つかりますから、電話してみて感じの良い業者さんを探してみましょう！
さらにその地域で複数の投資物件を持つ場合は一層大きな効果が得られますよ！
リフォームを安く抑える方法
せっかくなのであなたの投資物件をリフォーム業者さんに頼む場合に、費用を安く抑えられる方法をいくつか紹介しておきます。
1つでも参考になればうれしいです。
｢とりあえずお任せします｣は禁句！
建築やリフォームの知識がないと物怖じしてつい｢とりあえずここのリフォームをお任せします｣と言ってしまいがちですが、できるだけ具体的に話したほうが良いです。
たとえば｢まだ使えそうなものはそのまま使ってほしいです｣とか｢クロスはすべて量産クロスで統一してください｣｢断熱材は〇〇を使ってください｣といったように出来るだけでいいので、具体的に依頼することをお勧めします。
また業者さんを選定するタイミングで、こちらに知識がなくても親身に相談に乗ってくれる業者さんを見つけておくことも安くて早いリフォームをする近道です。
ヒマな時期を狙う
これはリフォームに限らずですが、忙しい時期に頼むと費用も高くなりますし、業者さんも落ち着いて話を聞いてくれないことも多いです。
人気のある職人さんだとヒマな時期はあまりないかもしれませんが、業者探しの際に｢仕事が落ち着いたタイミングでやって頂ければいいので、その分お手頃価格でお願いします｣なんて伝えてみると意外にすんなり引き受けてくれることもあります。
ただしあまりダラダラ延ばされてしまうと機会損失になりますから、ある程度の完成時期はしっかり伝えておきましょう！
“全部"を直さない！
価格の安いいわゆる築古ボロ物件でありがちですが、気持ち的にボロい・汚いところって全部直したくなります。
が、あくまで不動産投資はあなた自身にお金が残らないと意味がありません。
｢直したいけど…ここを直して家賃を上げれるかな…｣を常に考えながら、家賃に反映しないリフォームはしないと吹っ切ることも重要です。