失敗しない物件購入方法

｢収益力｣があるか

そもそもその物件の借り手がいるのか、貸したときに収益が出るのかといった収益力があるかどうかを次の3つで確認しましょう。

1. 表面利回り

｢表面利回り｣とは様々な経費を無視した利回りのことで、物件価格と家賃収入のみで導き出せます。
計算式は「年間の家賃収入÷物件の購入価格×100」です。

2. 実質利回り

次に｢実質利回り｣とは購入金額に諸経費を加え、家賃収入から運営する上で必要なコストを引いた数字で割ると導くことができます。
計算式は「(年間の家賃収入－年間の諸経費)÷(物件の購入価格＋購入時の諸経費)×100」です。
表面利回りに対して実質利回りのほうが現実的なキャッシュフローに近い数字になります。

3. 税引き後キャッシュフロー

最後にローン返済費用や支払う税金(所得税・法人税・住民税)を考慮した｢税引き後キャッシュフロー｣を求めます。
計算式は「(年間の家賃収入－年間の諸経費)-ローン返済費-支払う税金」です。
物件資料だけ見ていると実質利回りばかりに目を奪われがちですが、ローン返済費や所得税・住民税・法人税など支払う総額もしっかり把握しておきましょう！

購入時の諸経費とは

購入時の諸経費とは不動産購入時に1度だけかかる費用のことで、下記の項目が代表的です。

購入時の諸経費

購入時の諸経費	仲介手数料 司法書士への報酬 不動産登記費用 火災保険・地震保険料 固定資産税 不動産取得税 収入印紙代 そのほか雑費

年間の諸経費とは

不動産を所有していると購入時のみでなく、下記のような定期的に掛かる費用が多くあります。

年間の諸経費

年間の諸経費	固定資産税 都市計画税 管理委託料 修繕費用・積立金 リフォーム料 出張費用 そのほか雑費

｢担保評価｣がしっかりあるか

収益力については与えられた数字から計算するだけで簡単に算出できますが、担保評価については自分で調べることも多いので面倒ですがとても重要です。
不動産の担保評価は土地と建物の価値を合算した｢積算評価｣によって算出します。

土地評価の計算方法

土地評価＝路線価×面積×補正率

建物評価の計算方法

再調達価格×延床面積×((法定耐用年数－築年数)÷法定耐用年数)

物件の｢稼働力｣がしっかりあるか

物件の利回り・キャッシュフローが合格で、担保評価がしっかりしていても、実際空室が埋まらければ稼ぐことはできません。
購入しようとする物件が稼ぐ力を持っているかも購入前にしっかり確認しておきましょう。

1. 人口流入と流出のどちらが多いか
2. どの間取りが人気のエリアか
3. 近隣に混む商業施設や公共施設があるか
4. 他物件の敷金礼金の設定を確認する
5. 地域の不動産屋にヒアリングする