投資物件の直し方・DIY
DIYとリフォーム業者の境界線は？
投資物件を購入したらほとんどの場合は手直し(リフォーム)が必要になると思います。
自分でDIYをすれば安く済みますが、手間と時間が掛かります。
またリフォーム業者さんに頼めば手間も時間も節約できる反面お金が掛かり利回りが悪くなってしまいます。
つまりどこまでを自分でDIYして、どこからを業者さんに頼むかが重要な選択になるわけです。
それではまず判断がしやすいように自分でDIYする場合とリフォーム業者に依頼した場合とでどんなメリットデメリットがあるか考えてみます。
自分でDIYするメリット・デメリット
| DIYのメリット |
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|---|---|
| DIYのデメリット |
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リフォーム業者に依頼するメリット・デメリット
| メリット |
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|---|---|
| デメリット |
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まだまだあると思いますが、上記が代表的な自分でDIYする場合とリフォーム業者に依頼した場合のメリットデメリットです。
もちろんその人によっては｢壁紙張るの大好き！｣とか｢水回りの交換は自分でしたい！｣という方もいるでしょうし、｢もう掃除するのすらイヤ！誰かに頼もう…｣という方もいると思います。
全部をDIYとか全部を業者任せにする人は少ないかと思いますので、まずは費用や工期などあなたが優先したいことを見つけてDIY寄りにするのか、業者に頼むウェイトを増やすのか決めていきましょう！
DIY＋業者の中間策は？
購入した投資物件の手直しを安く早く完了させる良い手があります。
材料を自分で用意して、それを業者さんに頼むという方法です。
ネットを探すと中古でも新品でも安くて良い材料が多く出回っていますよね。
あらかじめリフォーム業者さんと話しておいて、工事のタイミングまでに材料を入手しておけば安く早くリフォームが完了します。
大きめのリフォーム業者さんはメーカーとのつながりがあり、｢ここの部材を使うからね！｣と決められてしまうケースも多いです。
ですから出来るだけ小さめで信頼できるリフォーム業者さんを物件の近くで見つけて仲良くなっておくことが、リフォームを安く確実に仕上げるコツです。
専門業者大集合！
リフォームを安く早く済ませるもう1つの方法はそれぞれの専門業者さんに頼むことです。
たとえば電気工事は電気屋さん、畳の張替は畳屋さん、水回りの設備工事は設備業者さんといった感じで、それぞれのプロに大集合してもらうわけです。
｢何でもやりまっせ！｣というリフォーム業者さんもありますが、場合によっては紹介マージンなどで高くなることもあります。
それぞれのプロを集めると工程管理も自分でする必要がありますので手間はかかりますが、｢どうしても安く早くリフォームをしたい！｣という方にお勧めです。
最近ではGoogleマップでいくらでも業者さんは見つかりますから、電話してみて感じの良い業者さんを探してみましょう！
さらにその地域で複数の投資物件を持つ場合は一層大きな効果が得られますよ！
リフォームを安く抑える方法
せっかくなのであなたの投資物件をリフォーム業者さんに頼む場合に、費用を安く抑えられる方法をいくつか紹介しておきます。
1つでも参考になればうれしいです。
｢とりあえずお任せします｣は禁句！
建築やリフォームの知識がないと物怖じしてつい｢とりあえずここのリフォームをお任せします｣と言ってしまいがちですが、できるだけ具体的に話したほうが良いです。
たとえば｢まだ使えそうなものはそのまま使ってほしいです｣とか｢クロスはすべて量産クロスで統一してください｣｢断熱材は〇〇を使ってください｣といったように出来るだけでいいので、具体的に依頼することをお勧めします。
また業者さんを選定するタイミングで、こちらに知識がなくても親身に相談に乗ってくれる業者さんを見つけておくことも安くて早いリフォームをする近道です。
ヒマな時期を狙う
これはリフォームに限らずですが、忙しい時期に頼むと費用も高くなりますし、業者さんも落ち着いて話を聞いてくれないことも多いです。
人気のある職人さんだとヒマな時期はあまりないかもしれませんが、業者探しの際に｢仕事が落ち着いたタイミングでやって頂ければいいので、その分お手頃価格でお願いします｣なんて伝えてみると意外にすんなり引き受けてくれることもあります。
ただしあまりダラダラ延ばされてしまうと機会損失になりますから、ある程度の完成時期はしっかり伝えておきましょう！
“全部"を直さない！
価格の安いいわゆる築古ボロ物件でありがちですが、気持ち的にボロい・汚いところって全部直したくなります。
が、あくまで不動産投資はあなた自身にお金が残らないと意味がありません。
｢直したいけど…ここを直して家賃を上げれるかな…｣を常に考えながら、家賃に反映しないリフォームはしないと吹っ切ることも重要です。
外壁はケチらない！
特に予算をかけておきたいリフォームが｢外壁｣です。
客付けの際に最初に目に入り、良くも悪くも印象的ですよね。
みなさんもお部屋探しの時に外壁を見ませんか？
外壁が美しいと中も見てみたい！となりますし、いくら内装が素敵でも外壁がボロボロで薄汚れていたら、いい印象は抱かないはずです。
さらに防水機能の回復やひび割れ等の補修もできますから、見た目が美しくなるだけでないコスパ抜群のリフォームといえます。
予算をどこに振り分けようか悩んだら、外壁補修に着目してみましょう！
リフォーム業者選びのコツ
不動産投資とはあくまで｢経営｣ですから、｢もぉリフォーム大好き！全部自分でやりたい！！｣という方以外は出来るだけ業者さんに投げてしまう方が時間ロスもありません。
とはいえ費用が高くてテキトーな業者さんに頼んでしまったら、せっかくの利回りが下がるおそれもありますから、リフォーム業者選びは下記を参考に慎重に行いましょう。
管理会社紹介の業者は避ける
客付けを地元に不動産会社へ頼む場合によくある話ですが、｢リフォームもうちでまるっとやりますよ！｣なんて営業されることもよくありますが、管理会社紹介の業者に頼んでしまうと、紹介料やマージンが上乗せされ相場よりも割高になりがちです。
リフォームまで管理会社へ丸投げするのはやめましょう。
出来るだけ現場に顔を出す
仕事を受けたはいいものの、作業も遅く仕事もテキトーな業者に当たると機会損失が大きくなります。
ここ良いなぁという業者が見つかったら契約前に｢私の勉強のために時間があるときは顔出しますね！｣と一言添えてみてください。
こうなると業者も緊張感を感じ、テキトーな仕事がしづらくなります。
現場へ顔を出すときは事前連絡をせず、抜き打ちで行くのがいいでしょう。
お茶やお菓子などを差し入れると業者さんも悪い気はしませんから、業者さんと良好な関係が保てるよう工夫してみてください。
大手や広告料が掛かっている業者を避ける
当たり前ですが、従業員を多く抱えている大手業者やネットやテレビ等に広告を出している業者は費用が高いです。
同じ作業をするにも2～3倍請求されるのは日常茶飯事です。
リフォーム業者を選ぶ際はネット上の電話帳に掲載されていたり、地元の看板でしか宣伝をしていない業者さんのほうが費用も安く融通が利きやすいです。
物件調査や購入前の内見時など物件回りを調査してみましょう。
小さい木工所や鉄工所などに飛び込むと意外にいい情報を得られることが多くあります。
相見積もりは必須！
複数の業者さんに見積もりを出してもらうと安くて良い業者さんが見つかるだけでなく、｢この作業って〇〇万円くらいで出来るのか！｣とあなた自身にとっても勉強になります。
逆に業者側の立場に立っても｢この人は相見積もりらしいから頑張らないとな、変な見積もり出せないよな｣という意識が働き、ぼったくり防止になります。
無知は最大の敵、知識がないのであれば複数の視点を持ち、カモにならないよう注意しましょう！
前もって納期を約束する
当たり前のようですが、これを徹底できない投資家さんも多いです。
｢○日までにお願いしますよ！｣と業者さんと面と向かうとなかなか言いづらいですしね。
また費用が安い代わりに納期がのびのびになるケースもあります。
こちらとしては1日でも早く家賃収入を得なければならないわけですから、前もって納期は指定しておき、安いけど約束がテキトーそうならば他を当たりましょう。
不動産投資とは不動産から資産を得る経営だということを忘れないでください。