投資物件の買い方

物件購入の流れ

｢この物件を買う！｣と決めてから、不動産を購入する流れをご紹介します。
これは不動産投資に限らず、一般の不動産購入時にも同じような流れとなります。

• 買い付けを出す
  現地調査・内見が済み、｢ここだ！｣となれば不動産会社を通して売主に買い付け証明書を提出します。
  なお最後の価格交渉等があれば、この時に交渉内容も併せて伝えておきましょう。
• 融資の申し込み
  買付証明書が通れば、物件購入のための融資を金融機関に申し込みます。
  提出資料が多いので、バタバタしないように効率的に準備しておきましょう。
• 売買契約の締結
  売主側と詳細を詰めたうえで、売買契約を締結します。
  (参考)いよいよ契約！特約は？
  融資の結果が出ていない場合は｢ローン特約｣を付けることを忘れないように！
  (参考)手付解除とローン特約
  なお手付金の支払いもこのタイミングです。
• 融資承認が出る
  申し込んでおいた融資の承認が出ると、融資金額・機関・金利などの融資条件が知らされます。
  申し込みと同内容または許容できる内容であれば、そのまま決済へ進みます。
• 金銭消費貸借契約
  金融機関との間で金銭消費貸借契約を結びます。
  同時に購入物件に対して抵当権設定契約書を結びます。
• 決済
  買主は売主に対して手付金や中間金等を除いた残金を支払い、決済となります。
  決済が完了したら売主・買主の間で不動産登記の移転手続きを開始します。

物件購入時に掛かる諸費用

物件購入時に掛かる諸費用は大きく下記の7種類があります。
一般的に物件価格の7～10％ほど見ておくと間違いありません。
予算策定の際には諸費用もしっかりと参入しておきましょう！

いよいよ契約！特約は？

内見も無事に終わり、価格交渉も落ち着いたらいよいよ売買契約へ進みます。
一般的に重要事項説明書および契約書は売主側の不動産屋が作成しますが、できるだけ事前に入手して読んでおくことをお勧めします。
書面には該当物件の所在地やインフラ、構造などが記載されていますので、それらは間違いがないか見るだけで問題ありません。
最も重要なのは｢特約｣で、この特約はしっかり読み込んでおきましょう！
というのもマンションでも戸建てでも古い物件であれば｢今の状態で引き渡すので、もし何か問題があっても知りませんよ｣という免責事項が書いてあることが多いからです。
キッチンとかトイレ程度なら買い替えちゃえばいいんですが、雨漏りや主要構造物に瑕疵があった場合はあなた自身がお金を出して直す必要があります。
したがって重要事項説明書および契約書の特約部分を読み込んだ上で、万が一の場合はこういう出費があるかもなということはあらかじめ想定しておきましょう！

手付解除とローン特約

不動産業界の手付金は解約手付になります。
つまり払った手付金を放棄すれば契約を解除できるという意味です。
払う手付金が多いほど、万が一解約する際には失う金額が多くなりますから、手付金を支払う場合はより慎重に考えましょう！
また融資を使って購入する際はローン特約を付けておけば、ローンが通らない場合は契約解除となり手付金も戻ってきます。
ただし人気のある物件であれば、現金で買える人やローンが早く通った人が優先されるケースがありますから、物件価格と手持ちの資金とを比較してどのタイミングでどんなローンを組むか、どれくらいの現金を入れるか早めに決めておいたほうがいいですね。