投資物件の探し方

良い物件は足が速い！

不動産が他の物と比べて決定的に違うのは｢2つと同じ物件がない｣ことです。
同じマンションでも階数が違ったり、角部屋かそうでないのかなど、ほとんど同じはあっても全く同じ物件はありません。
戸建ての場合はほとんど同じ物件ってのもとても少ないわけです。
つまり｢これは良い！｣という物件はすぐに買われるので、こちらもその早い足についていかなくてはいけません！

わかりやすい例で言うと、売主に購入意思を示す"買付証明書"を内見すらせずに出す人も多くいます。
なので｢良い物件だけど、念のため内見してから買付証明書出そうかな…｣なんて思っていると他の人がマッハで抜き去っていきます。
ではどうすれば良い物件を購入できるんでしょうか？

エリアは狭めない！

不動産投資を考えるにあたって最初に考えることの1つがエリアでしょう。
要はどこの物件を買うか、ということです。
エリアを考える際の鉄則は｢最初からエリアを狭めない｣ことです。
不動産投資を始めたい方と話をしていると、｢いま住んでるエリアがいいかなぁ｣とか｢都会で探したい！｣というようによく分からない理由で最初からエリアを狭めている方が多くいます。
不動産投資の肝は"物件で利益を出すこと"ですから、日本中に投資対象があるのに最初からエリアを絞るのはとてももったいないことです。

｢すぐに行ける距離｣って意味ある？

不動産を持っていると水漏れや物件の不具合などは日常茶飯事です。
そんな不具合があった時のために｢すぐに行ける距離を…｣と考える気持ちは分かりますが、あなたが水漏れや物件の修理などすべて自分でできるなら別ですが、多くの場合は専門業者さんに依頼すると思います。
なので物件まですぐに行ける距離である必要がなければ、やはりエリアは広く探すべきでしょう。

安すぎてもダメ！

予算も不動産投資を始めるにあたって重要な要素です。
というか一番重要でしょうかね。
予算は多ければ多いほど選択肢は増えますが、最初は低予算で現金で買える物件から始めるのも大いに良い選択です。
ただ注意点としては安すぎる物件は避けること。
毎日コツコツ物件探しをしていれば分かりますが、相場より異常に安い物件って結構あります。
売り急いでいて相場より安い程度なら良いんですが、大体の場合は建物の躯体や基礎、柱や屋根など主要構造物がダメになっているケースが多いです。
これではいくら物件価格が安くても、貸すまでに大きな費用が掛かってしまい利益を出すまでに時間が掛かってしまいます。

投資物件の探し方

それでは実際に物件探しを進めていきましょう！
物件探しをするときは日本全国、北から南までひたすら探すというのは効率が悪いですから、ある程度ざっくりエリアと予算を決めておきます。

アンテナを張る場所

物件探しをする際はとにかく広く情報を集めることが重要です。
具体的には下記の方法でまんべんなく情報を集めておきましょう！

1. アットホームなどのポータルサイト
2. 該当エリアにある不動産屋のホームページ(個人営業を含む)
3. 不動産屋前にある張り紙
4. ｢ハトマークサイト｣など宅建協会が運営しているサイト
5. 不動産屋への飛び込み

※なお上記のうち登録すれば定期的に情報を得られるシステムがあれば、積極的に登録してより多く情報を集めましょう！

内見はとにかく最速で！

あなたが本当にいい物件だと思ったならば、内見は当日などとにかく最速のタイミングで約束しましょう。
不動産屋も早く仲介手数料が欲しいわけですし、本気度の少ない客の相手をする時間が無駄です。
｢私の予算は〇〇万円で、問題なければすぐに用意できます！｣くらいの本気度で臨んでもやり過ぎではありません！
買付証明書は基本的に先着順ですが、物件によっては｢先に融資が通った順｣とか｢内見に早く来た順｣、｢より高い値段で買ってくれる人｣といったように書面よりも現実的に買える人を優先することも多いです。
というわけで巡り合ったタイミングから最速で行動することが成功への1歩となります。

物件情報の見極め方

物件を管理している不動産屋に連絡をすると物件資料を送ってもらえると思いますが、この物件情報はただ目を通すのではなく、しっかり見極めなければいけません。
一般的に注意して確認しておきたい部分をまとめてみます。

1. 売買価格

売買価格は誰でも見ると思いますが、この売買価格はあくまでも売主側の希望価格です。
人気があればその価格ですぐ売れるでしょうし、人気がなければ値段が下がることもあり得ます。
また｢現金で買うのでこの値段でお願いします！｣という感じで、値下げ交渉(指値)できる場合もあります。
売買価格に対してあなたがどういう行動を取るべきなのかイメージしながら見ておきましょう。

2. 権利関係

建物が建っている土地は所有権なのか借地権なのか、抵当権はどうなっているのか権利関係はできるだけ把握しておきましょう。
また接道状況やセットバックの要否も重要です。
セットバックがあれば実質の面積は狭くなりますし、現状再建築不可であればリフォームでいけるのか、どうすれば再建築が出来るのかも確認しておかないと手放すときに後悔します。
逆に再建築不可でも気にしない！ということであれば安く買える場合もありますから、どこでバランスを取るか考えておきましょう。

3. 用途地域

“第一種低層住居専用地域"とか"準工業地域"など市街化区域には13の用途地域のいずれかが定められており、それぞれの地域で建てられる建物と建てられない建物が決まっています。
たとえば"準工業地域"であれば軽工業の工場は建てられるので、今はなくても将来的に物件の隣に工場が建つかもしれません。
とはいえ将来のことはなかなかコントロール出来ませんから、あくまでも｢かもね｣くらいは頭に入れておくといいですね。
ちなみに市街化調整区域は基本的に建物が建てられない地域なので、用途地域の指定もありません。

4. 建物

建物については構造や面積、築年数はざっと確認しますが、築年数が古い=ダメというわけではなく、今までしっかりメンテナンスされていれば築年数が古くても問題ないことが多いです。
またあまりに古い建物であれば、いつの耐震基準に該当しているかも知っておきたいですね。
特に旧耐震基準である昭和56年以前に建てられた木造住宅は要注意です！

5. インフラ

電気・水道・ガスといったインフラも確認しておきましょう。
田舎のほうだと下水道が整備されておらず浄化槽が使われている地域もありますので、その場合は入居者さんの印象が悪かったり、汲み取りに費用が掛かります。
そのまま浄化槽でいいのか、下水道を引っ張るとどれくらい出費があるのかも調べてみてもいいかもしれません。